Gebäudeversicherung

Das Betriebsgebäude ist für ein Unternehmen meist die Grundlage der wirtschaftlichen Existenz. Der Eigentümer des Gebäudes oder der Firmenleiter sind für den Schutz des Betriebsgebäudes verantwortlich. Eine Gebäude­­ver­siche­rung ist daher immer notwendig, denn finanzielle Verluste durch Gebäudeschäden, die durch Brand, Blitzschlag, Sturm und Hagel oder Leitungswasser verursacht werden, können besonders kostspielig werden. Zu den Betriebsgebäuden gehören alle Gebäude, die vorwiegend gewerblich genutzt werden, wie z.B. Verwaltungs- und Bürogebäude, Lager-, Produktionshallen und auch kombinierte Wohn- und Geschäftsgebäude. Neben der Basisabsicherung gegen Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel können durch besondere Vereinbarungen auch Elementarschäden, Glassschäden, Schäden durch Vandalismus und Mietausfall eingeschlossen werden. Versicherungsschutz besteht außerdem für zahlreiche sekundäre Schäden, wie die Übernahme von Hotelkosten, Überspannungsschäden, Aufräumungs- und Abbruchkosten.

Rechtliche Grundlagen der Gebäudeversicherung

Rechtliche Grundlagen für die Gebäudeversicherung finden sich in den Allgemeinen Versicherungsbedingungen für die einzelnen Sparten der Gebäudeversicherung. Der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) hat Musterbedingungen entwickelt, die allerdings für die Versicherungsgesellschaften nicht zwingend vorgeschrieben sind. Diese Musterbedingungen stellen jedoch die Mindestanforderungen dar und es sollte daher kein Vertrag abgeschlossen werden, der diese Mindestbedingungen nicht in die Allgemeinen Versicherungsbedingungen aufgenommen hat. Für den Bereich der gewerblichen Gebäudeversicherung hat der GDV nachfolgend aufgeführte Allgemeine Versicherungsbedingungen veröffentlicht. Durch anklicken des Links kommen Sie zum ausführlichen Inhaltsverzeichnis und zum Download des Textes der Bedingungen.

Allgemeine Bedingungen für die Feuerversicherung (AFB 2008)

Allgemeine Bedingungen für die Feuerversicherung (AFB 2008) – Terrorausschluss

Allgemeine Bedingungen für die Feuerversicherung (AFB 2008) - Gleitender Neuwert

Allgemeine Bedingungen für die Leitungswasserversicherung (AWB 2008)

Allgemeine Bedingungen für die Sturmversicherung (AStB 2008)

Allgemeine Bedingungen für die Einbruchdiebstahl- und Raubversicherung (AERB 2008)

Allgemeine Bedingungen für die Glasversicherung (AGlB 2008)

Gegen welche Risiken kann man sich in der gewerblichen Gebäudeversicherung schützen?

Die Basisdeckung der Gebäudeversicherung besteht aus den drei Hauptrisiken, Feuer, Leitungswasser und Sturm. Der Schutz kann durch die zusätzliche Aufnahme der Einbruchdiebstahlversicherung, der Glasversicherung, der Elementarschadenversicherung und der Mietausfallversicherung ergänzt werden. Dadurch sind dann alle Schäden abgedeckt, die durch Feuer, Brand, Blitzschlag, Explosion, Sturm, Hagel, Einbruchdiebstahl, Vandalismus, innere Unruhen, Streik, Aussperrung, böswillige Beschädigung, Fahrzeuganprall, Rauch, Überschwemmung, Rückstau, Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch, Lawinen, Vulkanausbruch, Glasbruch an Innen- und Außenverglasungen des gesamten Gebäudes, Zerbrechen von Ableitungs- und Zuleitungsrohren auch außerhalb versicherter Gebäude, unbenannte Gefahren und Mietausfall entstehen können.

Was ist in der gewerblichen Gebäudeversicherung versichert?

Die Betriebsgebäude mit allen dazugehörigen Bestandteilen - von der Heizungsanlage bis zur Wandverkleidung sind in der betrieblichen Gebäudeversicherung versichert. Versichert ist aber nicht nur der eigentliche Baukörper, sondern auch die Einbauten. Es muss besonders darauf geachtet werden, dass festverlegte Fußbodenbeläge, Klima- und Zentralheizungsanlagen, sanitäre Installationen und elektrische Anlagen in der Versicherungssumme erfasst sind, denn sie zählen zum Gebäude.

Verschiedene Gebäudeversicherer bieten auch einen neuartigen Versicherungsschutz für Werbeanlagen und Firmenschilder auf dem Grundstück und darüber hinaus, sowie eine pauschale Glasbruchversicherung für Großscheiben. Wenn die Wertermittlung für das Gebäude von einem Sachverständigen der Versicherungsgesellschaft durchgeführt wird, verzichten die meisten Versicherer auf den Einwand einer etwaigen Unterversicherung im Schadenfall.

Was ist in der gewerblichen Gebäudeversicherung nicht versichert?

Die Gebäudeversicherung ersetzt manche Schäden nicht oder nur nach entsprechender ausdrücklicher Zusatzvereinbarung. Hierzu gehören in der Regel

in der Feuerversicherung
Sengschäden und Schäden an versicherten Sachen, die einem Nutzfeuer oder der Wärme zur Bearbeitung ausgesetzt werden,

in der Leitungswasserversicherung
Schäden durch Plansch- oder Reinigungswasser oder durch Schwamm

in der Sturmversicherung
Schäden durch Eindringen von Regen, Hagel, Schnee oder Schmutz durch nicht ordnungsgemäß geschlossene Öffnungen (Fenster, Türen etc.)

in der Elementarschadenversicherung
Schäden durch Sturmflut, Lawinen und Erdbeben (in manchen Gebieten)
generell Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel an Sachen in Gebäuden, die nicht bezugsfertig sind.

Nicht versichert sind immer Schäden durch Krieg, Kernenergie und Vorsatz des Versicherungsnehmers.

Welche Bedeutung hat der Versicherungsort?

Versicherungsort ist immer der Ort, an dem das Gebäude steht. Im Zweifelsfall gilt immer der Ort, der im Versicherungsschein dokumentiert wurde. Der Versicherungsort ist bei der Beitragsberechnung von erheblicher Bedeutung. Sowohl in der Leitungswasserversicherung, als auch in der Elementarschadenversicherung und der Sturmversicherung gibt es Risikozonen, die Einfluss auf die Höhe des Beitrages für die Gebäudeversicherung haben. Auch für die Wertermittlung und damit auch für die Höhe des Beitrages ist der Versicherungsort insofern besonders wichtig, weil der Baupreisindex regional unterschiedlich ist.

Wie wird die Versicherungssumme ermittelt?

Die Versicherungssumme für die Gebäudeversicherung ist grundsätzlich der Neuwert. Lediglich bei Gebäuden, deren Zustand insbesondere durch Abnutzung weniger als 40% des Neuwertes beträgt, wird der Zeitwert berechnet. Der Versicherungswert eines Gebäudes kann auf drei verschiedene Arten ermittelt werden. Anhand eines Wertermittlungsbogens der Versicherungsgesellschaft, durch die Schätzung eines Bausachverständigen oder durch die Zugrundelegung der aufgewendeten Baukosten (beim Neubau). Ist auf diese Weise der Wert des Gebäudes ermittelt worden, wird er auf den sogenannten Wert 1914 zurückgerechnet und damit die Versicherungssumme festgestellt. Unter Zuhilfenahme des gleitenden Neuwertfaktors ist es möglich den Versicherungsschutz für die Gebäudeversicherung jährlich den tatsächlichen Baupreisen anzupassen.

Wert 1914 und gleitender Neuwertfaktor

Der Gebäudeversicherungswert 1914, meist nur Wert 1914 genannt, ist ein fiktiver Rechenwert. Dieser Wert bietet eine einheitliche Grundlage zur Ermittlung des Gebäudeneuwertes in der Gebäudeversicherung. Multipliziert man den Wert 1914 mit dem Baupreisindex, so erhält man die aktuelle Versicherungssumme, die dem heutigen Neubauwert entspricht. Ist der Wert 1914 einmal richtig errechnet worden und ist eine gleitende Neuwertversicherung vereinbart worden, dann ist eine Unterversicherung ausgeschlossen. Die Veränderung der Versicherungssumme wird jeweils am Anfang eines Jahres aufgrund der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Baupreisindices vorgenommen.

Zur Ermittlung des Wertes 1914 kann man bei einem Neubau ganz einfach die gesamten Baukosten durch den Umrechnungsfaktor, der vom Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft bekannt gegeben wird, dividieren.

Beispiel:
Neubaukosten 500.000 €,
gleitender Neuwertfaktor für das Jahr 2009= 15,0.
Berechnung (500.000 : 15 = 33.333)
Wert 1914 somit 33.333 Mark.

Was bedeutet eine Unterversicherung und wie wirkt sie sich bei der Gebäudeversicherung aus?

Die Gefahr einer Unterversicherung besteht nur dann, wenn der Wert 1914 bei der Antragsaufnahme nicht korrekt ermittelt wurde oder wenn eine korrekte Ermittlung erfolgte und der Versicherungsnehmer der Versicherungsgesellschaft wertsteigernden Maßnahmen (Um- An- oder Ausbauten, Einbau von Parkett oder hochwertigen Fliesen) nicht mitgeteilt hat.

Ist diese Unterversicherung festgestellt worden, so kürzt der Gebäudeversicherer seine Schadenleistung im gleichen Verhältnis, wie der tatsächliche Wert 1914 vom im Versicherungsantrag angegeben Betrag abweicht.

Beispiel:
Wert 1914 angegeben 20.000 Mark,
Wert 1914 tatsächlich 25.000 Mark,
Schadensumme 50.000 EURO.
Der versicherter Wert beträgt nur 80% des tatsächlichen Wertes, also wird die Entschädigungszahlung auch nur 80% des Schadens betragen. Der Versicherungsnehmer erhält für seinen 50.000 €- Schaden nur eine Zahlung von 40.000 €

Wie wird der Beitrag in der Gebäudeversicherung berechnet?

Wie hoch der Beitrag zur Gebäudeversicherung ist, hängt von viel mehr Risikofaktoren ab, als bei anderen Versicherungen. Insbesondere zählen zu diesen Risikofaktoren, die den Beitragssatz in der Gebäudeversicherung beeinflussen das Gebäudealter, der Gebäudestandort, die Bauartklasse, die Höhe der Versicherungssumme und die versicherten Risiken.

Gebäudealter
Beitragsrelevante Einteilung in 3 Kategorien, nämlich
Neubau bis Gebäudealter 5 Jahre,
Gebäudealter 6 – 15 Jahre,
Gebäudealter älter als 15 Jahre
Für Gebäude bis zu einem Alter von sechs Jahren bieten mache Versicherungsgesellschaften einen Nachlass, der während der gesamten Vertragslaufzeit erhalten bleibt.

Gebäudestandort
Neben den bereits oben erwähnten Risikozonen in der Leitungswasserversicherung, der Elementarschadenversicherung und der Sturmversicherung können auch gefahrerhöhende Betriebe in der Nachbarschaft den Beitrag zur Gebäudeversicherung beeinflussen.

Bauartklasse
Die Bauartklasse hat einen erheblichen Einfluss auf die Beitragsberechnung. Die Unterscheidungen der einzelnen Bauartklassen sind im nächsten Absatz dokumentiert.

Höhe der Versicherungssumme
Natürlich ist auch die Höhe der Versicherungssumme entscheidend für den Beitrag zur Gebäudeversicherung. Die Versicherungssumme wird bei der gewerblichen Gebäudeversicherung nach dem Wert 1914 berechnet (auch wenn das Gebäude erst 2009 errichtet wurde). Die näherer Beschreibung der Berechnung der Versicherungssumme finden Sie weiter oben.

Risiken, die versichert werden sollen
Entsprechend dem Umfang und der Anzahl der versicherten Risiken, wie Feuer, Glas, Elementarschaden, Mietausfall, Leitungswasser, Sturm und Hagel, steigt auch der Beitrag für die Gebäudeversicherung.

Welche Bauartklassen gibt es in der gewerblichen Gebäudeversicherung?

Für die gewerbliche Gebäudeversicherung erfolgt die Einteilung in die Bauartklassen 1-5, wobei der niedrigste Wert die risikoärmste Bauartklasse darstellt. Unterscheidungsmerkmale sind die Außenwände und die Dachdeckung.

Bauartklasse 1
Außenwände: massiv (Mauerwerk, Beton),
Dachung: hart (Ziegel, Schiefer, Betonplatten, Asbestzementplatten)

Bauartklasse 2
Außenwände: Stahl- oder Holzfachwerk mit Stein- oder Glasfüllung, Stahl- oder Stahlbetonkonstruktion mit Wandplattenverkleidung aus nicht brennbarem Material
Dachung: hart (Ziegel, Schiefer, Betonplatten, Asbestzementplatten)

Bauartklasse 3
Außenwände: Holz, Holzfachwerk mit Lehmfüllung, Holzkonstruktion mit Verkleidung jeglicher Art, Stahl- oder Stahlbetonkonstruktion mit Wandplattenverkleidung aus Holz oder Kunststoff, Gebäude mit einer oder mehreren offenen Seiten
Dachung: hart (Ziegel, Schiefer, Betonplatten, Asbestzementplatten)

Bauartklasse 4
Außenwände: wie Bauartklasse 1 oder 2
Dachung: Weich (z. B. vollständige, oder teilweise Eindeckung mit Holz, Ried, Schilf, Stroh)

Bauartklasse 5
Außenwände: wie Bauartklasse 3
Dachung: Weich (z. B. vollständige, oder teilweise Eindeckung mit Holz, Ried, Schilf, Stroh)

Was bedeutet ZÜRS für die Gebäudeversicherung?

Der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft hat ein System geschaffen, dass es erlaubt, das Überschwemmungsrisiko für die Elementarschadenversicherung für alle Gebäude in Deutschland in 4 Gefährdungsklassen einzuteilen. Dieses System heißt abgekürzt ZÜRS, was sich aus dem Titel „Zonierungssystem für Überschwemmung, Rückstau und Starkregen“ ergibt.

Die 4 Gefährdungszonen werden wie folgt bezeichnet:

Zone 1: weniger als einmal Hochwasser in 200 Jahren
Zone 2: einmal Hochwasser in 50-200 Jahren
Zone 3: einmal Hochwasser in 10–50 Jahren
Zone 4: mindestens einmal Hochwasser in 10 Jahren

Die Bedeutung für die Elementarschadenversicherung im Rahmen der Gebäudeversicherung ergibt sich unter anderem daraus, das in Gebieten der Zone 4 ein Versicherungsschutz nur schwer zu erhalten sein wird. Auch in der Zone 3 muss wohl mit Beitragszuschlägen gerechnet werden.

Welche Entschädigungsleistungen werden in der Gebäudeversicherung geboten?

Die Gebäudeversicherung leistet u.a. für

  • die Wiederherstellung des Gebäudes inklusive der Bestandteile und des Gebäudezubehörs zum ortsüblichen Neubauwert. Sofern der Wert durch Abnutzung weniger als 40 Prozent des Neuwertes beträgt, wird der Zeitwert ersetzt
  • den infolge des Sachschadens entstandenen Mietausfall inklusive fortlaufender Nebenkosten, wenn der Mieter aufgrund eines Sachschadens berechtigt ist, die Mietzahlung ganz oder teilweise zu verweigern.
  • Aufräumungs- und Abbruchkosten
  • Bewegungs- und Schutzkosten, Feuerlöschkosten
  • Kosten der Dekontaminierung von Erdreich
  • Beseitigung von Schäden am Gebäude nach einem Einbruch (Vandalismus)
  • Aufwendungen für die Entfernung umgestürzter Bäume
  • Mehrkosten durch behördliche Wiederherstellungsbeschränkungen
  • Mehrkosten durch Preissteigerungen zwischen dem Eintritt des Versicherungsfalles und der Wiederherstellung oder Wiederbeschaffung Sachverständigenkosten.

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